부동산 청약을 하기 위해서는 먼저 해당 지역이 어떤 규제로 묶여있는지 알아보는 것이 중요합니다. 이를 알아보지 않고 그냥 무작정 청약을 진행할 경우 엄청난 불이익이 생길 수 있기 때문인데요. 오늘은 그중에서도 조정대상지역일 경우 전매제한기간은 어떻게 되고, 주택담보대출은 얼마나 나오는지 등의 청약조건들에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 규제지역 종류
조정대상지역
- 청약 위축지역 : 주택 가격, 주택거래량, 미분양 주택 수, 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양이나 매매가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역을 말합니다. 요즘같이 부동산 시장에서는 청약 위축지역은 없습니다.
- 청약과열지역 : 위의 청약 위축지역과 반대의 개념으로 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 1순위 당첨이나 재당첨 제한 등이 제한되는 지역을 말합니다.
투기과열지구
주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역으로 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관이나 시, 도지사가 지정하는 지구를 말합니다.
투기지구
투기과열지구와 마찬가지고 주택 가격 상승률보다 물가상승률이 매우 놓은 지역으로 주택투기가 성행하고 있는 지역을 말합니다.
부동산 규제지역 종류에 대해서 알아보았는데요. 규제강도 순서대로 나열해보면 조정대상지역 - 투기과열지구 - 투기지구 순입니다. 오늘은 이 중에서 조정대상지역의 청약과열지역에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역이란 말 그대로 해당 지역의 부동산 가격이 다른 곳에 비해 너무 올라 조정이 필요한 지역이라고 생각하시면 됩니다. 부동산 가격이 너무 올라 투기의 위험성이 존재하기 때문에 정부에서 규제를 하고 있는데 정확히 어떤 기준으로 선정이 되는지 알아보겠습니다.
조정대상지역 선정기준
- 주택 가격이 물가상승률에 비해 2배 이상일 경우
- 청약경쟁률이 5대 1 이상인 경우
- 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년에 비해 30% 이상 증가한 경우
조정대상지역으로 지정되면 어떤 제약이 발생하나요?
청약조건
우선 조정대상지역으로 지정이 되면 아파트 청약 1순위 자격요건이 강화됩니다. 먼저 비조정대상지역일 경우에는 청약통장의 경우 가입시기가 1년 이상, 12회 이상 납부할 경우 자격이 되지만, 조정대상지역의 경우 청약통장 가입기간이 2년 이상, 24회 이상 납부해야 청약 1순위가 됩니다.
또한 세대주이고, 5년 이내 당첨자가 세대에 속하지 않아야 합니다. 청약에 당첨될 경우 7년 동안 재당첨도 제한되니 이점 유의하시길 바랍니다.
대출 규제
하지만 이보다 더 큰 문제는 바로 대출입니다. 주택을 구입할 경우 자산으로는 한계가 있기 때문에 대부분 대출을 끼고 구입을 합니다. 하지만 조정대상지역으로 지정이 될 경우 2 주택 이상 보유자는 주택담보대출이 금지되며, 1 주택자의 경우에는 기존에 거주하는 곳을 처분하고 신규주택 전입 시에만 주담대가 가능합니다.
그리고 무주택자의 경우에는 6개월 내 입주하는 조건으로 대출이 가능합니다.
세금
분양권 전매 시 양도세가 강화되었는데요. 1년 미만 보유 시 양도세 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세금을 납부하게 됩니다. 다주택자의 경우 중과세율이 인상되는데 2 주택의 경우 기본세율에 20%, 3 주택의 경우 기본세율에 30%가 더 붙습니다. 거기다 종합부동산세, 취득세 등에도 크게 영향을 미칩니다. 다주택자의 경우 종부세가 추가로 과세되는데 과세표준에 따라 1.2~ 6.0%가 과세됩니다.
분양권 전매제한
조정지역은 3개의 지역으로 구분되는데요. 1 지역의 경우 소유권 이전등기 시, 2 지역은 1년 6개월, 3 지역은 6개월로 전매제한 기간이 강화되었습니다.
조정지역 대상 지역 현황 (현재 111개)
서울(전 지역)
경기(과천, 성남, 하남, 동탄, 광명, 광교지구, 구리, 안양 동안, 용인 수지, 기흥, 수원 팔달, 수원 영통, 권선, 장안, 안양 만안, 의왕, 고양, 남양주, 군포, 화성, 안산, 시흥, 용인 처인, 의정부, 김포, 파주)
인천(미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 준, 서)
부산( 수영, 동래, 연제, 해운대, 남, 서구, 동구, 부산 진구, 영도구, 강서구, 사상구, 사하구, 금정구, 북구)
대구 ( 수성, 동구, 중구, 서구, 북구, 달성면, 달서구)
광주( 동구, 서구, 북구, 남구, 광산구)
대전 (중, 서, 동, 유성, 대덕)
울산 (중구, 남구)
세종
충북( 청주)
충남( 천안 동남, 서북, 논산, 공주)
전북(전주 완산, 덕진)
전남 (여수, 순천, 광양)
경북 (포항남, 경산)
경남 (창원, 성산)
현재 조정대상지역인 곳들을 알아보았는데요. 지역 내에서도 읍이나 면 단위는 해당이 안 되는 곳이 많습니다. 예를 들어 순천이 조정 대상지역인 건 맞지만 순천 내에 속한 승주읍이나 월등면, 황전면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 등은 조정대상지역이 아닙니다.
이점 유의하셔서 참고하시길 바랍니다. 이상으로 조정대상지역 청약조건(분양권, 전매제한기간, 주택담보대출)에 대해서 알아보았는데요. 가장 중요한 핵심은 청약을 넣을 실 경우 해당 지역이 규제지역인지 아닌지 꼭 확인하셔서 청약을 하시는 것이 매우 중요합니다.
이는 현재 자신이 사용할 수 있는 자금의 규모와도 밀접한 관계가 있기 때문에 무리하게 할 경우 생활이 흔들릴 만큼 고통스러울 수 있기 때문입니다. 꼭 유의하시길 바라고 오늘 하루도 유익하고 건강한 하루가 되길 바라면서 이만 포스팅을 줄이겠습니다.
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